谢逸枫：重磅信号！新一轮降准降息来了 楼市能否再次反弹吗
本文来源：中国房地产研究院
原文标题：谢逸枫：重磅信号！新一轮降准降息来了 楼市能否再次反弹吗
新一轮降准窗口期打开了吗？昨日（2021年7月7日）国常会，年内首次提出“适时运用降准等货币政策工具”，一瞬间点燃市场热议。此时，降准的提出、提法，已经令市场非常意外，其实远超市场预期。由于融资成本没有实际下降，经济下行没有托住，三大引擎器增速下降，2021年上半年，市场流动性环境相对宽松。
总体讲，上半年的货币M2供应增长受到抑制，平均低于9%，与GDP增速不匹配。一旦市场流动性紧张，无法及时输钱到市场，利率走高不利经济、消费、投资。针对房地产行业的金融、信贷、债务收紧，比较明显。三条红线、房地产贷款集中管理、22城宅地集中供应的资金限制、违规资金严格控制进入楼市、房贷利率上调。
突然说要降准，其实远超市场预期。值得注意的是上次央行宣布降准还是在2020年1月、3月、4月，共三次。其中4月主要是针对城市商业银行定向下调存款准备金率1%，于当年4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5%，共释放长期资金约4000亿元。
2020年，共进行了三次降准。2020年1月，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。2020年3月，实施普惠金融定向降准，对普惠金融领域贷款占比考核达标银行给予0.5或1.5个百分点的存款准备金率优惠，并对此次考核中得到0.5个百分点存款准备金率优惠的股份制商业银行额外降准1个百分点。
2020年4月，下调农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在本省级行政区域内经营的城市商业银行存款准备金率1个百分点，分4月15日和5月15日两次实施。2020年总量上通过降准、中期借贷便利、再贷款、再贴现工具，共新增投放9万多亿元货币。
尽管2018年3月后货币政策环境就持续处于宽松区间，大型银行的存款准备金率从17％下降到现在的12.5％，中小型银行的存款准备金率已降至9.5％，期间配合数次普惠金融定向降准。目前的政策利率环境从长周期看处于历史低位，决定了货币政策的宽松空间有限。因此，适时降准是符合实际环境。
昨日（2021年7月7日）国常会决定，针对大宗商品价格上涨对企业生产经营的影响，要在坚持不搞大水漫灌的基础上，保持货币政策稳定性、增强有效性，适时运用降准等货币政策工具，进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持，促进综合融资成本稳中有降。毫无疑问，这是释放出强烈降准、降息的信号。
为什么选择此时提出降准？
突然说要降准，已经令市场非常意外，完全超市场预期。突袭降准背后的原因与逻辑，主要是大宗商品价格上涨冲击企业生产经营，加上中小、小微企业融资渠道有限，借钱非常困难。成本、利率上升基本上吃掉中小企业利润，导致中小企业老板苦不堪言。不过，这只是一个方面，还有更深层次的原因。
其一是经济下行压力加大，GDP增速放缓。预计上半年GDP增长8%，二季度GDP增长8%，下半年GDP增速放缓到5%-7％，第三、四季度破6％的风险。由于去年同期基数较低，今年前二季度大致处于“稳增长压力窗口期”，经济增速能否维持较高水平，主要取决于货币供应、流动性、三大引擎器经济增长动力。
其二是经济恢复动力已经见顶，三驾马车拉动力下降。消费、投资（房地产，增速回落，而制造业和基建投资）恢复较慢，消费到目前没有恢复到疫情前正常水平，特别是大宗商品价格上涨过快抑制投资作用明显。按照前5月数据来看，支撑前期经济快速恢复的工业、出口、房地产投资制造业、基建投资走弱趋势明显。
三大经济增长动力与引擎器面临熄火走势。下半年基建稳增长发力不及预期，消费复苏持续乏力，出口同比增速高位回落的风险。在防风险的基调下，国内局部资产泡沫已经得到遏制。如果经济下行压力加大，运用降准等手段来适当对冲是合理的。基于下半年基本面下行压力显现，货币政策宽松的想象空间已经打开。
去年基数较低，一季度我国GDP同比增长18.3%，同比增速较高。但一季度两年平均增速为5%，尚未恢复至6%左右的潜在水平。数据显示，我国经济在稳步恢复，但部分指标动能有所减弱。6月PMI录得50.9%，在景气区间，但已连续三个月放缓。其中6月新出口订单指数为48.1%，跌破景气区间，连续三个月回落。反应当前制造业生产、出口动能边际放缓。
其三是内需恢复进程较慢，加之外部不确定性大，货币政策应该及时作出调整。特别是由于财政收入因免减税费影响，2021年上半年财政支出巨大、地方债发行进度较慢。可以确定的是下半年积极财政政策不给力时，用货币政策来弥补市场的流动性，是可期待的，因为可以让市场流动起来，增加经济活力。
其四是市场流动性不足，PPI上涨、高企导致下游中小、小微企业经营困难。考虑到7月4000亿MLF到期，到期量是6月的2倍，下半年到期量压力不小，降准置换的可能性确实存在。如果从总量上看，经济形势并没有太大问题。但是从结构上看，结构性分化明显，PPI高企导致下游小微企业经营困难。
之前就已经提醒过，局部疫情仍对当前经济运行有一定程度影响，需采取有效措施应对好各类风险挑战。国内经济全面恢复的基础仍不牢固，供需、行业、区域和企业之间的结构性分化仍在延续，需求持续恢复仍受到制约，原材料价格大幅上涨对下游行业和中小企业的成本冲击持续显现，一些苗头性问题和风险隐患需要引起高度关注。
何时降准以何种方式降准？
对比2018年、2019年、2020年国常会提及降准的时间与央行宣布降准的时间，中间间隔的时间为最短为2天，基本上是3天、4天，最长为11天。按照以往的惯例看，应该会在2021年7月8日、或者是9日，或者是10日，最迟在11日，4日之内降准。此次降准落地，大概率以定向降准的方式支持中小、小微企业。
从国常会的表述看，针对中小企业经营困难的问题，货币政策主要通过降准来应对，这应该指定向降准。毕竟当前经济增速无忧，无需启动全面降准。定向降准是普惠金融定向降准。所谓普惠金融定向降准，是指央行为支持金融机构发展普惠金融业务而对符合考核标准的商业银行实行的准备金优惠政策。
央行于每年对金融机构上年普惠金融领域贷款相关数据采集完成后实施考核，根据不同情况银行可享受额外下调0.5、1.5%不等的存准率优惠。回顾来看，央行2018年1月25日首度开展普惠金融定向降准考核，释放流动性3000亿。2019年则是1月25日考核，释放流动性2500亿。2020年则是3月16日考核。
不过，按照历年普惠金融动态考核落地时间基本与某旬缴准期重合。现行准备金管理体制下，缴准时间为每月5日、15日、25日，遇节假日顺延。如果开启普惠金融定向降准，2021年可能进行考核的最近的两个时间点为7月15日、7月26日。回顾来看，最近一两年，降准均由国常会先发声，而后在两周之内落实。
比如，2020年3月10日（周二）召开的国常会要求，抓紧出台普惠金融定向降准措施，并额外加大对股份制银行的降准力度，促进商业银行加大对小微企业、个体工商户贷款支持。3月13日（周五）央行即宣布了相关的降准措施。
再如，2020年3月31日（周二）国务院常务会议召开，进一步实施对中小银行的定向降准，引导中小银行将获得的全部资金，以优惠利率向量大面广的中小微企业提供贷款，支持扩大对涉农、外贸和受疫情影响较重产业的信贷投放。
2020年4月3日（周五），央行公布称，将对农村信用社、农村商业银行、农村合作银行、村镇银行和仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于4月15日和5月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点，共释放长期资金约4000亿元。
降准到底具有何意义作用？
是否需要“合理适度降息”这么强烈的宽松信号来对冲，那就是仁者见仁的问题。降准是指央行降低法定存款准备金率，是一种扩张性货币政策。会使市场中的信贷规模增大、货币量加大、货币流动性加强、下降企业经营成本、刺激市场经济增长。对股票市场，具有市场炒作性。会使上市公司可贷款性加强、企业流通发展资金增多、有效缓解企业资金压力。
央行数据显示，经过2018年以来的多次降准，目前我国金融机构平均存款准备金率为9.4%，较2018年年初下降5.2个百分点。其中大型银行、中型银行、小型银行法定存款准备金率分别为11%、9%、6%。从我国历史以及发展中国家情况看，小型银行6%的法定存款准备金率是比较低的水平。
3月新发放贷款加权平均利率较去年12月末上行0.07个百分点至5.10%。其中，企业贷款加权平均利率、个人住房贷款加权平均利率均为首次上行，二者分别为4.63%、5.37%，较去年12月末上行0.02、0.03个百分点。综合融资成本下降可以通过很多途径来实现，利率下降、银行降费、多发点贷款、多发点债。
实体经济复苏注入资金，有助于降低中小微企业的综合融资成本。降准可以释放长期流动性，有助于商业银行更好地做好资产负债管理。支持实体经济，特别是中小微企业仍然是货币政策施策的重要内容。降准的具体方式可能会更倾向于针对中小金融机构的定向降准，加大对实体经济特别是小微企业的支持力度。
提出降准究竟释放出信号？
昨日国常会：“适时运用降准等货币政策工具”，其一是这是释放出强烈降准、降息的信号。按照国常会的提法与惯例、当前经济形势、GDP下行压力、经济增长的引擎器、中小微企业经营、融资利率成本、材料价格的因素看，新一轮降准、降息窗口期来了。只降准，不降息，难解决现在的问题。
其二是救市信号，开启新的刺激。鉴于目前的疫情、市场形势、三大引擎器、财税收入等情况看，三四季度的GDP下降压力大。三大引擎器已经无法托住中国经济往上走，消费与出口增长放缓，财政支出受限制，货币政策再不给力，无法阻挡经济下降。因此，降准的提出，实际上就是刺激经济，救市再启动。
其三是货币政策转向，由收紧转宽松。降准、降息都是货币政策转向的信号，意味着由收紧转宽松的过程。对于银行，下降存款准备金率，就可以放出更银行信贷资金。而货币供应的M2就可以扩大，新增更加的货币出来。因此，按照以往的降准、降息货币工具实施看，就是货币政策转向的信号。
其四是水龙头，由关闸转向放水。其五是下半年房价再次上涨，存在行情。这是不可逃避的现实问题，信贷资金的流向看，进入房地产的资金达到40%。其中个人住房贷款的资金30%，加开发、项目、土地贷款、抵押贷款10%，刚刚好40%左右。这么的信贷资金进入楼市，下半年房价存在再次上涨行情的正常的。
其五是经济下行，GDP下滑，房地产托底。按照目前的三大引擎器（基建、制造业、房地产）看，房地产涉及到57个相关产业，对于GDP贡献最大，对就业影响最大，对地方债务、财政收入地方城市建设都有重大作用。其中基建的资金，主要靠发债、信贷，还有就是卖地收入。因此，房地产上去了，才能托底。
降准是否意味着货币转向？
央行上次降准可追溯至2020年1月、3月、4月三次定向降准。此时，重提降准，暗示下半年货币政策趋向宽松。值得注意的是，2021年6月25日，央行货币政策委员会召开今年第二季度例会，会后发布的新闻稿中透露了央行对下半年国内经济下行压力加大的担忧，对“稳”的关注明显加强。
降准，其实就是意味着货币转向，说明货币政策方向变了。因为“降准”就是为银行可以释放出更多资金、信贷，意味着货币政策转向宽松。特别是在“后疫情时代”更好支持实体经济的发展，进一步降低中小微企业的融资成本，下降融资成本，为经济复苏提供强大的火力。
相对MLF等工具，“降准”可以为银行提供更为长期稳定的低成本资金，为银行释放长期的流动性，改善了金融体系的资金供求关系，这意味着如果商业银行可以将这部分政策红利毫无保留地向下游传导，就可引导小微企业综合融资成本的下降。
不管是放松、稳的货币政策，结构性的放水还是全面的放水，只有是放水，就是要打开水龙头。只不过是放水的大小，尺度不同。中小微企业是当前中国吸纳就业的主要力量，进一步降准有助于这些企业更好抵抗疫情带来的冲击，修复经济发展动能，优化经济结构。
精准的货币政策、工具是非常有必要的，进一步强化对小微企业的支持力度。事实上，此前央行就降低实体经济融资成本出台多项举措。2020年，央行通过引导LPR利率下行、定向降准的方式，降低企业融资成本。目前来看，LPR利率已保持14个月的“原地踏步”，贷款利率的下降才是最重要的。
降准于楼市是否重磅利好？
降准，对于中国楼市无疑是重磅利好消息，不管是定向还是全面降准，房地产都能分到这块蛋糕。因为每次降准、降息，房地产都受益。从资金流入、信贷比例、融资利率下降、市场流动性的因素看，房企、购房者、市场都是受益者，犹如给房地产市场雪中送炭，火上浇油。
第一是对房企来说，融资贷款环境变松，利好房企。第二是对于购房者来说，可能会降低买房成本，银行的资金会更加充裕，放款没有那么困难。第三是一举三得，一则为楼市放水。二则促进销售成交。三则稳定房价上涨信心。毫无疑问，下半年，房价存在再次上涨行情的正常的。
所谓降准，就是降低存款准备金。简单来说，存款准备金是指，银行要将存款的一定比例交给银行来保管，作为准备金，而存款准备金占银行存款总额的比例就是存款准备金率。央行要求银行上交存款准备金是为了防止商业银行盲目放贷，导致银行没有充足资金兑现储户的存款。
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